06楼市总结:地产市场前抑后扬内外大鳄频现身

　　由于去年上半年房地产调控政策频繁出台，市场趋势变数颇多，使得政府在土地出让方面非常谨慎。不单杭州如此，北京、上海等政策调控重点城市，在2006年也同样表现出前缓后疾的特征。可见，2006年的“地根”实际上是继续收紧的。虽然临近年尾时，挂出了多宗土地，完成了年初的供地指标，但从整体情况看，新政出台所带来的市场观望，明显对土地市场产生了延缓交易的作用。

　　然而政策的调控并未过多影响到需求的攀升。从2006年多次热点地块交易现场状况看，市场热度似乎有增无减；质素平常的地块，同样也能够顺利成交。与此同时，市国土资源局在地块推介方面也加大了力度，读地手册的推出便是一大新举措。另一方面，政府预先发布了2006-2007年普通商品房出让计划，给了开发商更为明确的前瞻性指引。这对盘活储备地块、引导理性拿地有直接的好处。

　　住宅用地比例减小商业地块地小量多

　　据统计，2006年年初供地计划中，住宅用地与非住宅用地的比例是1.5：1。从全年实际成交结果看，这一比例在1.2：1，这意味着住宅用地量比预计要少。

　　由于去年房产新政的调控方向仍集中于住宅市场，因此政府在住宅用地出让方面相对较为谨慎。尤其是在“九部委意见”等政策影响下，住宅用地的供应量有所限制。而随着城市扩张的持续，住宅用地的供应源头将越来越集中于副城及主城外围，但其中一些区域基础设施的相对薄弱，阻碍了开发商进入的步伐。

　　从这一方面看，杭州的住宅用地供应在整体质素上并不高。虽然不时有一些市中心黄金地块出让，激起大众的惊叹，但真正成为未来供应主力的区域仍缺乏足够的吸引力，开发商在选择介入与否时仍显得颇为犹豫，如滨江区的腹地便是一例。另一方面，发展前景突出但住宅用地尚未大幅放量的区块，在2006年成为市场瞩目的焦点，如九堡板块、西溪湿地周边等均在此列。

　　至于商业类地块的出让，去年呈现出地小量多的特征。以规模论，除九堡四季青市场用地和西溪湿地紫金港服务区用地面积在15万平方米以上的地块外，其余的商业类用地均在2.2万平方米以下。以数量论，去年34宗地块的出让量比2005年小有增长。总体上看，商业地块在去年的出让中基本波澜不惊，由于多数地块规模较小，最终都顺利出手。

　　内外大鳄接连现身近郊地块悄然走俏

　　2006年是外地和外资开发商正式进军杭州住宅市场的一年。5月16日，新加坡凯德置地以5.6亿元竞得拱宸桥西一幅面积89亩的住宅用地；5月25日，万科地产低调进入杭州，出手4.8亿元，在几乎没有任何竞争对手的情况下，一举拿下位于江干区九堡的两幅住宅用地，共计面积127亩；10月11日，复地悄无声息地进入杭州市场，摘牌余杭乔司镇四宗地块，总建筑面积42万平方米，成交价格超过2.4亿元；12月11日，中海发展(上海)有限公司经过73轮的苦战，最终出价4.28亿元，将滨江一宗大面积一线江景住宅用地收入囊中。

　　与2005年相比，外来势力开始坚决地挺进杭州住宅市场，而不是在商业地产中寻求机会。2006年进入杭州的外来品牌地产企业的数量，也较2005年有大幅增长。值得注意的是，进入杭州的国内品牌开发商，几乎都采用了开发近郊住宅作为第一立足点的模式。

　　城东利好消息频传下沙区块暂无出让

　　从区域角度讲，2006年的杭州东部，可谓利好频频、最具风光。去年6月，杭州市政府发布消息，未来几年内将斥资1500亿元，在城市东部地区进行一系列大规模改造建设。年末时节，德胜快速路东段建成通车，加之之前快速公交1号线的开通，以及在下沙区块购房入户政策的实施等，诸多利好使得杭城东部区块的热度大幅上升，九堡、下沙楼盘在2006年的销售中都有不俗表现。

　　值得注意的是，当年下沙区块内没有1宗土地出让，政府似乎有意识地延缓了下沙区块的推地速度。事实上，从2005年开始，下沙收缩土地出让量就非常明显。2003年和2004年，下沙的土地成交分别为974844平方米和222644平方米，而到了2005年，锐减至45080平方米。

　　分析人士认为，由于2003、2004年的土地出让量太大，足以支撑下沙楼市两年的需求；另一方面，下沙的生活配套还处于有待于完善的阶段，尽管开通了快速公交，德胜快速路东段也已通车，但与市区间的交通还没得到最根本的改善，加之区块内部的公共交通业还不完善，在这样的情况下再增大下沙楼市的供应量，对区块的发展可能弊多利少。不过从政府供地计划看，经历了2006年的紧缩后，2007年下沙板块的土地会有所放量，区块的热度会继续升温。

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