任志强：征收土地增值税不合理不会撼动房价

　　土地增值税法并非是新出台的税法，只不过在出台之后曾有一个缓征期，此税出台之前是小平南巡讲话之后的开放期，中国房地产行业打破国有企业垄断局面，允许各种资本（包括民营与外资）自由进入房地产行业的热潮阶段。但此法出台之后则进入了中国严厉的宏观调控期，禁止了房地产企业的上市，并对银行信贷实行了釜底抽薪的紧缩政策，造成了市场进入通缩的下行通道。于是财政部与国税总局联合于1995年1月下发了《中国人民共和国土地增值税暂行条例》生效之日前所签订的开发及转让合同的房地产免征土地增值税的通知。该通知免除了1994年1月1日之前签订转让合同的征税，免除了已立项项目五年内转让的征税，也允许成片开发的项目延长免税期限。这样实际免除了绝大多数项目的征税，或者说是将该税法推迟五年后实行。

　　自1993年宏观调控之后，全国的房地产行业进入了低潮期，也于1996—1997年连续两年出现了全国全行业的亏损，1998年才扭亏为略有盈利。不管这些项目是否是1994年之前立项或转让的，不管是否列入了免征增值税的范围之内，都不可能盈利达到应纳增值税的标准。因此1994—1998年期间，全国的土地增值税征收极低，几乎为零（五年合计为8.2亿元）。

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　　实行房改货币化分配之后，房地产业才开始从亏损的低谷向上爬升，并迅速发展，土地增值税自2001年之后几乎年年成倍增长。

　　五年平均年增长率高达86.76，说明全行业从亏损向盈利转化的过程中土地增值税也在同步的直线上升。（只有个别媒体不加分析的认为增长缓慢。）

　　土地增值税与企业的盈利水平或说每平方米建筑的利润水平相关，也与房价的增长相关。

　　1998—2003年，全国平均商品房房价的平均增长率为2.7，商品住宅销售价格平均增长率约为3.5，绝大部分项目的盈利水平达不到缴纳土地增值税的标准，因此总体增值税税收不高。

　　自2002年7月实行土地招拍挂制度之后，土地的价格持续出现了高增长，各地不断爆出土地拍卖的天价信息，这也推动了房价的上涨。严格的土地供给制度让土地成为稀缺资源，形成了地价与房价的循环推动作用。于是给了原有在招拍挂制度实行之前用协议出让方式取得低价土地储备的企业利用招拍挂所形成的土地差价获取高额利润的机会，也形成了土地增值税连续多年的高增长。

　　2004年土地增值税约占全行业房地产开发利润比重的7.5，2005年则达到了12.7，2006年则达到了近20，并在连续的增长与扩大之中。

　　我不知道全国各地税务部门严格执行该项税项征收的情况，但我知道北京市不但严格的执行了各种不同类型产品的增值税预缴政策，同时也严格的执行了结算与征收工作。我司自有该项政策之后，从未出现过未按税法规定执行的现象，并被评为A级纳税单位。

　　仅2006年我司先后接受了八次各级的税务核查，以及合计、审计、统计等各项核查。公司。专门为此腾出了两件办公室专门用于接待税务等各种核查。12个月中除节假日之外，几乎从未间断过。很值得高兴的是，所有核查都得到了好评，未出现任何违规、违约、违法问题。

　　从上市公司和每年必须结利以保证国有资产完成增值保值任务的公司看，一般不会出现拖延结利清算的情况。好的企业一般也不大会出现三年尚未能完成销售的情况（除滚动成片开发之外），自然也都能及时的通过审计结清利润和纳税。

　　并不是所有开发的项目都能达到应税的标准，大多数项目在按税法中应扣除的项目扣除费用之后，并不能达到应纳增值税的标准。尤其是高价从公开土地市场取得土地的项目，多数都达不到该标准。二三线城市中的大量普通住宅也达不到纳税标准。经济适用住房更不在此列了。

　　高档房和非住宅类项目许多会有较高的超额利润，但这部分生产量大约只占全部投资的30，住宅和普通住宅在总量中占有绝对多数的比重。因此该税项并非会对整个市场产生重大影响。我个人也不认为会对推动房价的高涨产生过多影响。